نکات حقوقی خرید ملک ورثه ای 🏡 👨👨👧👧
فهرست عناوین
خرید ملک ورثه ای یکی از موضوعات پیچیده و حساس در بازار املاک است که نیازمند آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوطه می‌باشد. مطابق اسناد تاریخی، ارث از دیرباز در میان ملل مختلف وجود داشته و قوانین مرتبط با آن در قانون مدنی کشور ما نیز برگرفته از آموزه‌های دین اسلام و فقه امامیه تدوین شده است. در این مقاله، به بررسی مهم‌ترین نکات خرید ملک ورثه ای و شرایط قانونی آن می پردازیم.
⁉️ ملک ورثه ای چیست؟
ملک ورثه‌ای یا “ترکه” به ملکی گفته می‌شود که صاحب آن فوت کرده و مالکیت آن طبق قوانین ارث به وراث منتقل شده است. قوانین مربوط به نقل و انتقال این املاک در قانون مدنی و قانون امور حسبی مشخص شده و کاملاً آمره و لازم‌الاجرا هستند. این بدان معناست که طرفین معامله نمی‌توانند برخلاف این قوانین توافق کنند؛ در غیر این صورت، قرارداد باطل خواهد بود.
بیشتر بخوانید: رازهای خرید ملک بدون سند که هیچ کس به شما نمی‌گوید! 🤫😉
☑️ اهمیت احراز هویت متوفی و وراث
یکی از نخستین گام ها در خرید ملک ورثه ای ، احراز هویت متوفی و وراث است.
1. احراز هویت متوفی:
سند مالکیت ملک باید به نام متوفی باشد به‌عنوان مثال، فرض کنید شما قصد خرید خانه در بندر جاسک را دارید. پیش از انجام معامله، باید از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید تا مطمئن شوید ملک واقعاً متعلق به متوفی است. در صورت عدم تطابق مالکیت، معامله فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.
2. احراز هویت وراث:
برای اطمینان از هویت وراث، گواهی انحصار وراثت که توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود باید بررسی گردد. این گواهی اسامی وراث و سهم‌الارث آن‌ها را مشخص می‌کند. علاوه بر آن، شناسنامه یا مدارک شناسایی وراث نیز باید با اطلاعات درج شده در گواهی انحصار وراثت مطابقت داشته باشد.
بیشتر بخوانید: راه های فروش سریع زمین و خانه ✅
☑️ نقل و انتقال ملک ورثه ای توسط وراث کمتر از 18 سال
مطابق قانون، وراث کمتر از 18 سال نمی‌توانند به‌صورت مستقیم در اموال خود تصرف کنند و برای نقل و انتقال ملک، نیاز به نمایندگی ولی یا قیم دارند. ولی (پدر یا جد پدری) می‌تواند مالکیت ملک را منتقل کند. اگر قیم اقدام به فروش ملک کند، باید از دادستانی مجوز بگیرد.
فرض کنید در بندر جاسک، ملکی به چند وارث از جمله یک کودک 12 ساله به ارث رسیده است. در این حالت، مادر کودک به‌عنوان قیم، بدون دریافت مجوز دادستانی نمی‌تواند این ملک را بفروشد. خریدار باید دقت کند که تمامی مجوزهای قانونی در این مورد رعایت شده باشند.
✅ بررسی وصیت نامه متوفی
مطابق ماده 826 قانون مدنی، متوفی می‌تواند تا یک سوم اموال خود را به نفع اشخاص دیگر وصیت کند. در چنین شرایطی، رضایت موصی‌له (شخصی که به‌نفع او وصیت شده) برای انجام معامله ضروری است. در غیر این صورت، معامله قانونی نخواهد بود و خریدار با مشکلات حقوقی مواجه می‌شود.
فرض کنید در یکی از شهرهای استان هرمزگان خانه ای را از وراث خریداری می‌کنید، اما بخشی از این ملک طبق وصیت نامه به یک شخص ثالث تعلق دارد. این شخص باید رضایت خود را با امضای مبایعه نامه اعلام کند. عدم حضور یا امضای او می‌تواند باعث بطلان قرارداد شود.
بیشتر بخوانید: استعلام فوری سند ملک با کد ملی و بارکد 👌 | آموزش گام به گام تصویری
✅ بررسی وکالت نامه نمایندگان وراث
در بسیاری از موارد، وراث یکی از اعضای خانواده را به‌عنوان نماینده خود انتخاب می‌کنند تا فرآیند نقل و انتقال ملک را انجام دهد. وکالت‌نامه باید:
- به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
- حاوی اجازه نقل و انتقال ملک و دریافت بهای آن باشد.
- در صورت اقامت وراث در خارج از کشور، در کنسولگری های ایران تنظیم شده باشد.
✅ نکات کلیدی برای معامله ملک ورثه ای
1. دریافت استعلام‌های قانونی: پیش از معامله، استعلام‌های لازم از اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری و دیگر مراجع قانونی را دریافت کنید.
2. بررسی دیون متوفی: ملک ورثه ای در صورتی قابل معامله است که دیون و بدهی‌های متوفی از آن کسر شده باشد.
3. اطمینان از مالکیت متوفی: قبل از هر اقدامی، مطمئن شوید سند ملک به نام متوفی است. این کار با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود.
4. گواهی انحصار وراثت: گواهی انحصار وراثت را بررسی کنید تا مطمئن شوید تمامی وراث شناسایی شده‌اند. این گواهی سهم هر یک از وراث را مشخص می‌کند.
5. دریافت رضایت نامه تمامی وراث: برای انجام معامله، رضایت تمامی وراث لازم است. اگر یکی از وراث مخالف باشد یا رضایت خود را اعلام نکند، معامله معتبر نخواهد بود.
6. بررسی بدهی ها و دیون متوفی: اطمینان حاصل کنید که ملک موردنظر بابت بدهی های متوفی (مانند مهریه، دیون بانکی یا بدهی به اشخاص) در توقیف نیست. در صورت وجود بدهی، ابتدا باید این موارد تسویه شوند.
7. کنترل وصیت نامه: بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای برای ملک دارد یا خیر. در صورت وجود وصیت‌نامه، باید رضایت موصی‌له اخذ شود.
8. تنظیم مبایعه نامه رسمی: برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی، حتماً مبایعه نامه را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید و از تنظیم قراردادهای دستی پرهیز نمایید.
9. مشاوره حقوقی: استفاده از مشاور حقوقی متخصص در حوزه املاک، به‌ویژه معاملات مربوط به املاک ورثه ای، می‌تواند از بروز مشکلات جدی جلوگیری کند.
📚 جمع بندی
خرید ملک ورثه‌ای می‌تواند فرصت‌های خوبی را برای سرمایه‌گذاری فراهم کند، اما نیازمند دقت و رعایت تمامی قوانین و مقررات است. از احراز هویت متوفی و وراث گرفته تا بررسی وصیت‌نامه و وکالت‌نامه‌ها، هر مرحله از این فرآیند باید به‌طور کامل و دقیق انجام شود. مثال‌هایی که در این مقاله مطرح شد می‌تواند به شما کمک کند تا با دید بازتری اقدام به معامله کنید. در نهایت، توصیه می‌شود برای اطمینان بیشتر، از مشاور متخصص در زمینه املاک مانند مشاوران مجرب املاک بندرعباس بهره بگیرید.
